在竞品质时代，看青岛开发商如何演绎“豪宅”

最新数据显示，2022年，在全国楼市普遍低迷的现状下，豪宅市场交易却屡破新高，诸如“北京千万豪宅项目10小时内售罄”“上海第一天价豪宅诞生”等吸人眼球的标题出现在新闻头条时，越来越多人表示看不懂现在的购房客了。

鲁信海曙云霞实拍图

自1994年以来，为提高土地利用率，国家层面便已出台相关规定限制别墅用地，每隔几年更会进一步加大规范力度。从“限墅令”到“禁墅令”，持续的“高压管控”政策，使得“豪宅”逐渐成为“奇货可居”的“稀缺盘”。

伴随着消费升级、审美升级带来的用户需求转型，“豪宅”除了作为业主彰显地位与财富的高级消费品之外，更多地承载了真实的“居住”属性。从追求奢华与气派到回归住宅的本质与需求，追求精致生活的“新豪宅时代”正在来临。

鲁信天逸海湾实拍图

演变 

追求舒适推动房子不断进化

不同时期，人们对房子的功能性有着不同的需求。而豪宅，作为人们期望值最高的房子，标准自然也是不断变化。

时间退回40年，“楼上楼下，电灯电话”就代表着住宅的天花板。当时还是大杂院混居，人们希望能拥有“楼上楼下”的空间，同时还要满足“电灯电话”这样照明和通讯的基本需求。

而本世纪初，单元房已经成为了大多数家庭的标配，大户型成为了“豪宅”的主要衡量标准。甚至国家相关地产政策中，“120平”成为了一个重要的评价标准。120平以下为普通住宅，120平以上则是非普通住宅。

鲁信随珠花园实拍图

更大的面积可以让家庭成员获得自己独立的隐私空间，也让房子可以实现更多的功能，居住开始体现出舒适性。

时间再过10年，到了2015年前后，住着舒服的外延再次扩展，上下楼要有电梯，而且不仅仅是房子里面配置要到位，小区的绿化和园林，更是为居住提供一个优美的室外环境。同时，教育、商业、交通等配套也必须是最完善的。

可以说目前大多数的开发商对于精致豪宅的理解，依然停留在这样的阶段。

需求

购房者需要更精致的生活

当各种生活基本所需得到了满足，人们对房子的追求是不是就停滞不前了？当然不是，需求的欲望是永无止境的。

样板间实拍图

例如厨房，当大空间塞得下你的锅碗瓢盆之后，“厨房社交”在高端圈层兴起，空间上要容得下多人共同备餐、品尝。再例如雪茄、观影、健身、瑜伽甚至烘焙，这些独特的爱好成为我们日常所需，房子也必须要有其对应的专属空间。

样板间实拍图

而这还仅仅是第一层。在满足了物质需求之后，人们还是追求精神上的精致享受。可以畅享这样的画面，明亮通透的落地窗前，舒服地半躺在沙发上，望向远处的高台楼宇，用一本书消磨一段时光；或者夜幕低垂，推开窗，俯瞰那半个城池的灯火阑珊，浮躁的因子慢慢沉淀下来；再或者，暖洋洋的午后，三五闺蜜，相约厨房，自己动手，用精致的下午茶，一起分享生活中的小确幸……

精神层面的精致追求，与渴望舒适与便捷不同。它让“房子”更加具备“家”的内涵，感受一种独特的安全感，让在外打拼一整天的你，享受亲情的“疗愈”，用更好的姿态来面对未来的挑战。

痛点

简单堆砌“豪”字难兑现

无论是物质层面还是精神层面，市场新需求，自然带来新变化。有数据统计，青岛2022年成交3000万以上的新房50套，位居全国第8名，相比去年上涨28%。2022年前八个月青岛总价千万以上豪宅成交总价近80亿，远超2017年全年成绩。

样板间实拍图

在“房住不炒”的理念下，人们更注重房子的居住属性。再加上占据稀缺资源的豪宅，升值潜力巨大，这些都让豪宅市场成为这几年市场最主要的增长点。另外根据最新发布报告显示，青岛拥有千万人民币总财富的“高净值家庭”数量达到1.02万户；亿元人民币总财富“超高净值家庭”数量810户，青岛高净值人群的数量不在少数，购买力强劲。

样板间实拍图

这些让开发商看到了巨大的市场潜力，曾有人粗略统计，在青岛，号称自己是“豪宅”“精品豪宅”“小户豪宅”“名家豪宅”，这样以豪宅作为卖点的项目，竟有将近30个之多！它们确实有先进之处：或胜在景观，或胜在功能配比，或胜在物业管理，或胜在企业品牌。然而“豪”字之下，却经不起细细品味。他们或是单纯强调面积，却忽视了当下人们实际对于居住功能的新需求；或是单纯追求绿化率，却忽视了不同景观、不同季节搭配的层次感。

正如在上海谈论豪宅，圈内人会告诉你“荣宅”的精致与贵气，“宝庆路3号”静谧与悠闲，而不是黄浦江边高端楼盘这样世俗化“土豪”。

破题

底蕴积累打造豪宅天花板

从去年开始，张村河成为青岛市高端住宅区的开发热点，“下一个富人聚集区”也得到了大多数人的认可。的确，从自然环境、基础配套等方面，张村河的确是市区所剩不多的优质区域。

正如高端食材必须是富有经验的厨师来料理才能发挥其最佳风味，好的地块同样也需要有经验的开发商，来打造真正具备豪宅气质的好房子。

比如园林景观，园林景观已经成了很多普通小区的标配。而如何演绎豪宅景观？一直坚持在“花园中”建房子的鲁信，在总结了之前从鲁信长乐、鲁信长春、鲁信和璧、鲁信随珠、鲁信盤谷等众多“花园系”产品之后，迭代出全新的景观方案。并且把它运用在了有着张村河区域第一豪宅之称的鲁信有邻花园。

他们以欧洲5位享誉世界的大师的艺术作品为蓝本，打造了勒诺特式核心府邸花园、达芬奇河谷花园、梵高星空乐园、莫奈水花园和蒙德里安几何花园等主题花园，内部遍种各类樱花、鸡爪槭、榉树、雪松、西府海棠、玉兰、美国红枫等，一年四季郁郁葱葱，春意盎然，打造生活家的低密栖居梦想。

鲁信随珠花园实拍图

比花园更难设计的还有户型，“大”是豪宅具备的基础品质，可如何在实用和品质上，把“大”做成“豪”，这还是需要开发商的丰富经验。曾有着开发岛城顶级豪宅海曙云霞项目的经验，鲁信并不会简单迎合高端圈层的喜好，在他们的设计中，可以看到更多是对高端生活的引导。

450平米和325平米两款户型产品，打造成四室两厅四卫户型，18米的南向大面宽，3.4米的层高及客餐厨一体化设计，将户型奢阔感拉满；十字对称式布局，保证中间公共活动空间足够大的同时，将四室套房置于四角，使得每个家庭成员都有私密空间，每个房间超大的储物衣柜，又为多口之家增加了更多收纳空间。

编辑 | 敬宇  校对 | 晓平

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