后疫情时代的日本变革②：商业办公楼市场的萎缩与重组

三年疫情，使得日本社会的劳动制度也得到了变革，包括政府机关在内，越来越多的企事业单位和个人，都觉得弹性的“居家上班”制度，不仅不会影响到企业的正常运营，而且也有利于提高工作效益，让员工有更多的时间可以照顾家庭，有利于解决“少子老龄化”问题。

昨天的《后疫情时代的日本变革①：弹性的“居家上班”开始制度化》一文中，已经介绍了日本的这一新的劳动制度。

总体来说，疫情结束之后，日本将有1半以上的企事业单位会将弹性的“居家上班”制度，作为新劳动制度固定下来。这种弹性的“居家上班”制度，也被称作为“混合型劳动制度”，就是有事有会议时，去公司上班，平时可以居家上班。一个月中，去公司轮流上班半个月，其余本个月时间居家上班。

这种新的劳动制度的实施，直接导致的一个结果，就是大多数员工将取消固定的办公桌，公司将设置公共办公区和小型会议室，让所有需要上班的员工拿着笔记本电脑，自己找位子办公，或自己约会议室开会。

一旦取消固定的办公桌和固定的办公室，那么，办公区域将大大减少。

电通是日本最大，也是世界最大的广告宣传公司，疫情期间，电通卖掉了位于银座附近的48层总部大楼。公司还在这栋大楼里办公，但是原来的办公区域缩减了一半，去掉了三个楼层。因为员工固定的办公桌取消了，换成了十分时尚的公共办公区，有咖啡吧，有发呆区，来上班的员工自个儿找地方工作和开会，自由自在，也没人死盯着你干活。

后疫情时代，日本新的劳动制度的实施，冲击最大的是日本的商业地产市场。从2021年开始，东京的办公楼出现了退租热。日本商业不动产仲介公司“三鬼商事”发表的最新调查数据称，2020年时，东京办公楼的空置率只有1.2%，但是到2022年11月时，空置率已经达到了6.4%。这一数据不包括4、5层高的小型办公楼。日本不动产研究所的估算，如果加上中小型办公楼，东京办公楼的空置率已达到15%以上。

之所以办公楼的空置率出现急剧攀升，除了一些公司缩小了办公区，退租了一部分楼层之外，还有一些公司从东京市中心搬到了房租便宜的东京郊外，甚至搬到了地方城市实施远程办公，东京只留一个象征性的“总部办公室”。

日本商业市场调查公司——帝国数据库的数据显示，单是2021年，共有351家大中型企业将公司总部从东京首都圈前往地方城市。其中迁往大阪府的有44家，迁往北海道的有33家。

米其林轮胎日本公司总部从东京搬到了群马县太田市。著名光学和电子零部件制造商Dexerials将公司总部从东京迁到了枥木县下野市。就连日本最大的艺人经纪公司之一AMUSE（艺神集团），也从东京搬到了富士山下的山梨县藤川口湖町。

有的公司没有把总部搬离东京，但是却把一部分总部功能分散到地方城市。譬如日本最大的通信集团NTT，它把一部分总部功能分散到了群马县和京都市，在上述两个地区设置功能性总部。不愿意从东京去这两个功能性总部上班的员工，可以享受居家上班制度。

将公司总部迁往地方城市，最大的好处，是可以享受地方政府提供的各种税收优惠政策，其次是廉价的土地和房租，可以大大节约办公成本。更为重要的是，可以募集到地方优秀的人才，并确保这些当地的人才不会轻易跳槽。当然，还可以为地方经济的发展和社会的繁荣作出贡献。

后疫情时代，东京首都圈会有更多的企业对办公区域进行“整顿整理”，这将直接导致东京的办公楼，乃至整个商业地产受到冲击。

位于东京车站前的45层综合商业设施“东京中城八重洲”已经建成使用，那是绝对一等地的商业设施，地下与东京车站相连。但是，现在的空置率高达40%。

我采访了三井不动产公司的一位干部，他说，后疫情时代，东京的办公楼市场将会出现“集约化”趋势，高档办公楼依然能够维持高出租率，但是，中小办公楼将会日子很难过。这一趋势，将会给东京市中心的地产开发带来一个历史性的契机，那就是中小办公楼将会主动出让楼宇和土地，供大型房地产开发公司进行“居住、办公、商业”于一体的城市综合体开发，掀起二十一世纪型的东京现代化城市改造热潮，让更多的人回归城市繁华区居住与生活。

后疫情时代，人们的生活方式开始发生改变，城市也将为此获得新的发展机遇。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP