房产经济人是干嘛的？房产经纪人和房产中介有什么区别？

摘要： ◆美国房产经纪人制度科普

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对大多数购房者和投资人来说，决定买房后的第一步就是选房。在美国，也有很国内类似的房屋中介服务，中间人通过买卖房子和租售房子赚取佣金，这个中间人叫做房产经纪人。虽然美国的房产经纪人和国内的房屋中介听起来相似，实际却很不同，今天优投房的小编就通过比较美国房产经纪人和国内的房屋中介，为大家科普美国的房产经纪人制度，了解这一点，才能顺利迈出美国购房的第一步。 美国的房产经纪人和中国房屋中介不论从他们的主要职能、准入门槛还是报酬方式上，都有很大的区别。 国内的购房者对于房源的信息相较于房屋中介很不对称，特别是二手房市场，购房者通常需要房屋中介了解市场上的房源，而提供更全面可靠的房源信息也是各个房屋中介公司的核心竞争力。通常来说，一套房子可以通过多个房产中介进入市场，而且房产中介只能看到自己公司系统内的房源信息，不了解别人的信息，所以对整体市场把握不全面。房产中介会努力找客人，如果房子价格优惠，多个中介之间还会出现互相竞价抢房的局面。 而在美国，房源信息相对公开透明，买家可以在互联网平台上看见在售的房源。（通过优投房网站http://utofun.com/homes查看美国房源信息）美国房屋成交，70%都是买家自己找到的。对于美国房产经纪人，其价值更多在于作为交易顾问。 说到这里我们先为大家科普下美国的经纪人制度。在中国，房产中介给人的感觉就是帮忙“卖房的”，而在在美国，房产中介除了帮助房主卖房还帮助购房者买房，通常买卖双方都有自己的中介代理人，分别保护买家或者卖家的利益。这样会避免中介为了快速成交，不实吹嘘房屋的情况。 在美国，卖方的中介把房子挂到市场上，有人需要看房就帮忙安排时间。买方的中介则带着客人到处看房，寻找合适的房子，帮助客人争取最好的价格，处理购房合同。当然，也会出现买卖双方使用同一中介的情况，比如美国卖房中介会向社区邻居展示房子(open house)，这样有兴趣买房的人可以在没有中介带领预约的情况下去看房，如果满意的话，也可以通过卖方的中介来成交。

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所以相比于中国房屋中介，美国房产经纪人作为交易顾问，更深入参与了购房流程。房产经纪人主要通过三点帮助购房者完成交易。 一个是帮助购房者根据购房目的了解本地的学校，社区特点，市政规划等； 另外，美国的房产大部分为独栋别墅，每个房子都不一样，所以要求经纪人了解房屋结构，可以给用户提供建议； 最后，也是更重要的一点，好的有经验的房产经纪人是房屋价格谈判的专家，可以计算房子的市场价值，与对方经纪人进行价格谈判，撮合交易。 美国房产经纪人从业都要持有效执照。以西雅图地区为例，第一次取得执照，需要先上90个小时的房地产课程，包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识，取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。每两年重新参加考试，每次更新执照，需要学习30个小时的课程。因为美国房源已经相对公开透明，对于房产市场和房屋情况的专业知识的掌握以及社区信息掌握，是美国房产经纪人最能体现价值的地方。好的房产经纪人年入百万美金，也有不少从名校MBA毕业。

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在中国，消费者先是选择目标区域规模大的几家中介公司，找上多个中介人员来提供服务。在美国，消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐，网络搜索等途径，选取三到四个经纪人进行面试，确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国，一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息，那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。 相对而言，美国买房更加透明、公开，法规对消费者的保护也更好。在美国的买卖房屋的整个过程中，有许多的第三方机构来协助房屋买卖的进程，如房屋估价公司，房屋检查师，公证公司，银行、以及经纪人，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理。 在国内买房，房产中介费用通常由买方负责，买卖一套房大概的佣金是1-3%，很多情况下是可以跟中介私下商量的。房屋成功交易后，中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上，而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到零头。 在美国，交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外，美国的房产交易佣金由卖家支付，通常是交易房价的6%，卖家经纪人与买家经纪人各获取3%，买家则不需要向经纪人支付任何费用。

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