一、评估价
按照强制执行的原则，除极个别情形外（如刑事案件涉案财产的拍卖），凡拍卖，需先确定标的物的参考价值，避免损害被执行人权益。主要有四种确认方式 ：
（1 ） 议价
在上拍之前，法院会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的拍卖价格。
（2） 评估公司定价
如果双方对标的物达不成议价，法院就会通知双方到法院来，采取摇号方式选择入库的评估公司进行定价，以保障公正。
通过评估公司确认评估价的，法院会通知申请方先支付评估费，评估公司收费后，一般需要到标的物所在地现场评估，并向法院出具评估报告，然后由法院将评估报告送达给双方，并询问是否有异议，如果有，需向法院提出异议申请。
目前，约有40%的法拍房是通过评估公司确定评估价的。
（3) 网络询价
负责上拍的法官向询价平台发出询价通知，询价平台依据法院的通知，输入标的物信息就会自动生成评估价，给出标的物的参考价，并出具询价报告。
目前法院认可的询价平台有三个：京东、阿里、工商银行融e购。
法官将三个平台的询价平均后，就得到最终的“评估价”。
目前，约有50%的法拍房是通过网络询价确定评估价的。
（4）定向询价
在上拍之前，法院会出具询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
由于定向询价过程繁琐，所以目前，采用定向询价的方式很少用。
二、保留价
（1）保留价是指法院在拍卖标的物时，应达到的最低价格，也即是拍卖的最低转让价格。
（2）保留价不等于评估价，保留价是为保护被执行人的利益，而设置最低的拍卖价格。
（3）实践中，司法拍卖每一轮的起拍价，均为该轮拍卖的保留价。
根据《拍卖变卖规定》第5条明确规定拍卖应当确定保留价，但第二轮、第三轮的起拍
价可以低于上一轮拍卖的保留价。
三、起拍价
（1）起拍价就是拍卖时买方的开价，设定起拍价的目的，是为了更好地达到拍卖预期效果而设定的；
（2）起拍价越低，可能参加拍卖的人就会越多，竞争就会越激烈，就有可能获得更高的拍卖价格。反之，参加拍卖的人就会越少，拍卖价格也会越低；
（3）但根据《网络拍卖规定》第10条规定：“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。
四、总结 评估价、起拍价、保留价三者的关系。
（1）执行拍卖需事先对标的物进行评估，确定评估价；
（2）第一轮拍卖的起拍价，不得低于评估价的70%；
（3）我国司法拍卖的规则是多轮拍卖，如果第一轮流拍，就开始第二轮拍卖，以后每一轮拍卖的起拍价，都是该轮拍卖的保留价；
（4）根据《拍卖变卖规定》第5条规定：拍卖第二轮、第三轮的起拍价，可以低于上一轮拍卖的保留价。
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